- Come scegliere l'amministratore

Premessa

Il DM 140/2014 ha definito i requisiti formativi minimi per l'esercizio della professione di amministratore condominiale e immobiliare, specificando anche le caratteristiche che devono avere i docenti per poter fare formazione.

Per poter esercitare è necessario aver frequentato un corso di avviamento alla professione, della durata minima di 72 ore, con esame finale. Successivamente è previsto l'obbligo formativo di almeno 15 ore annuali, con esame finale.

Gli stessi docenti di tutti i corsi devono rispondere a requisiti ferrei di onorabilità e professionalità, dimostrare di avere titoli di studio specifici, iscrizione ad albi professionali, competenze acquisite e documentabili. Per ciascun corso deve essere nominato un responsabile scientifico, che organizza, supervisiona le attività formative e verifica i suddetti requisiti.

L'imposizione di tali obblighi formativi, pena l'impossibilità di esercitare, è stata prevista in considerazione della complessità che la professione di amministratore ha acquisito negli ultimi anni.

E' indispensabile, infatti, possedere un range di conoscenze approfondite in diversi settori, giuridico, fiscale, assicurativo, tecnico, contabile, per poter esercitare in modo corretto ed evitare problemi e responsabilità al condominio.

Alcuni amministratori improvvisati si propongono a tariffe stracciate, spesso come unico stratagemma per competere con colleghi più preparati; il rischio per i condomini è quello di rendersi conto, anche a distanza di anni, che il professionista scelto non ha adeguata formazione né competenza, anche in merito a questioni che possono avere risvolti seri per il condominio.

ANACI pretende da tutti i suoi iscritti la frequenza di un minimo di 28 ore di formazione annue (quasi il doppio di quanto previsto per Legge), pena l'espulsione dall'associazione.  

Scelta dell'amministratore

Elenchiamo quindi alcuni fattori da tenere in considerazione per la scelta dell'amministratore:

  • verificare che il professionista scelto rispetti tutti i requisiti obbligatori di onorabilità e professionalità

  • Verificare l'adempimento periodico agli obblighi formativi, chiedendo la relativa certificazione

  • verificare l'iscrizione ad associazioni di amministratori e regolare frequenza agli incontri formativi. Spesso il confronto tra colleghi offre a tutti importanti spunti per migliorare la propria attività. Un amministratore che non fa formazione non può essere un bravo professionista.

  • ricercare il miglior rapporto qualità prezzo tra servizi erogati e compensi richiesti. Tener presente che, come in ogni ambito, compensi molto bassi difficilmente corrisponderanno a servizi di qualità.

  • valutare l'esperienza del professionista, anche in rapporto alla tipologia e dimensione del fabbricato da amministrare: vi sono impianti complessi da gestire? Vertenze legali in atto? Altre situazioni delicate che richiedono particolare competenza? Ha già amministrato stabili con quelle determinate caratteristiche?

  • chiedere dettaglio nella presentazione del preventivo per prestazioni professionali, in particolare per le voci extra, quali i rimborsi per le spese d'ufficio e cancelleria, i compensi per la gestione dei lavori straordinari, quelli per gli adempimenti fiscali

  • chiedere dettaglio nella presentazione del rendiconto annuale: la Legge 220/2012 di riforma del condominio ha definito alcune specifiche modalità di presentazione del rendiconto, quali ad esempio la presentazione di una situazione patrimoniale e di una nota sintetica esplicativa della gestione. Eventualmente farsi dare copia esemplificativa di un rendiconto già in fase di scelta del professionista.

  • acquisire dati su struttura e organizzazione dello studio, gestione dei fornitori, reperibilità per le emergenze

  • chiedere referenze a conoscenti, fornitori, professionisti di fiducia

  • pretendere che l'amministratore renda disponibili in assemblea gli estratti conto e i documenti spesa inerenti alla gestione, che dovranno essere poi conservati per almeno 10 anni, a disposizione dei condomini